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過去一個月，香港人最關心的本地新聞莫如政府連環出招為熾熱樓市降溫，先推居屋夾屋貨尾單位，再以9招12式嚴打欺詐賣樓。香港發展商賣樓巧取豪奪弄虛作假製造天價，是公開的祕密，所有香港人應已耳熟能詳。姑勿論政府這些招數成功機會有多大（你問我我認為一定失敗），樓市立竿見影的效應是成交馬上縮減，業主由鐵價不二改為願意議價成交。樓市這一個短期上升浪由09年第一季始運行了超過一年，平均升幅達40%（圖一），已升穿08初創下的10年高位。一眾香港小業主對03年老董倒行逆施和SARS肆虐後樓市的慘況記憶猶新，坊間越來越多聲音提醒樓市泡沫已然形成，警戒一旦爆破會如何如何云云。政府既出招為樓市降溫，已有不少業主乘價高賣樓套現，轉供為租，希望調整後能低價買回；未入市而現金豐裕的中產階層則蠢蠢欲動，等待調整二三成後入市執平貨。究竟未來5-10年香港的樓市何去何從，這篇文章我嘗試以歷史數據回顧過去樓市的走勢和對未來走勢作出預測。先旨聲明，我只是一介草民，無錢無權無勢，今天風花雪月，自不會為作出的預測負任何責任。

圖一 中原城市指數


過去三十年，香港樓市經歷了三個大浪。第一次大升浪（圖二）由1967年暴動始，至1981年中英談判結束，歷時14年。這段時期是香港過去50年人口增長最急促的時期（由3.8百萬增長34%至5.1百萬），遷移到港的人口（大部份來自國內）佔人口增長達43%。住屋需求急促增加，加上香港經濟起飛強勁增長，這14年間樓價受惠平均增長達12-15倍。這是香港第一個現代化時期，由一個本土都市正式晉身國際都會。還有一點值得注意，這14年間香港經歷了73年股災，恆生指數下跌超過九成（圖三），股民哀鴻遍野，但對整體樓市並無重大衝擊，極其量只是73-78年間整固，直至78年中國改革開放後，才以每年50%的幅度再展升浪。

由1981至1984年，香港樓價經歷第一次大跌浪，平均跌幅達30%，歷時3年。中英就香港前途談判引發信心危機，政局不穩，怡和遷冊，銀行相繼倒閉或被收購接管（海外信託銀行、工商銀行、嘉華銀行、永安銀行、友聯銀行、新鴻基銀行、遠東銀行等等），令香港股市和樓市一瀉如注。然而這一次樓市大跌事後回看，是造就無數香港富豪的契機，亦為香港回歸前點燃最後一個煙花揭開了序幕。 （明天續）

圖二 信報本港樓價指數（1970-1984）



圖三 恆生指數 （1964-2004）