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給朋友曾小卓不幸而言中，這兩個月實在太忙，香港樓市十年回顧與前瞻這篇文章要分上中下才能寫完。曾小卓談到籤桶（上上，上中，中平，中下，下下），我卻忽然想起溫瑞安寫了超過20年還未寫完的「說英雄誰是英雄」系列，由1986年的第一輯「溫柔的刀」令我和幾位同學「三分驚艷，三分瀟灑，三分惆悵，一分不可一世」，到2009出版的最新一輯「天下無敵」完全一塌糊塗，不知所謂，我想我應不致於此吧！
寫上篇的時候，政府剛出招壓抑樓市，樓市尚未確認調整，轉眼到了五月，樓價已下跌近一成，成交疲弱，炒家人人自危，紛紛止蝕離場。然而到了上星期，受何文田山谷村地皮成交價理想刺激，樓市成交又轉趨活躍，市場又變得樂觀，香港樓市變速之快，也許只有美斯才比得上。
上文曾談到1967年至1981年的樓市大升浪，其實可以股票市場的杜氏理論牛市一二三期比喻，1967-1973年是牛一（每年平均升幅24%），1973-1978年是牛二調整（無升跌），1979-1981年是牛三瘋狂上升（每年平均升幅50%）。1981年開始進入熊市，直至1984年結束。1981-1984年是香港地產歷史改朝換代的開始。傳統上擁有香港最多地王的英資地產龍頭集團置地，於1979-1981年地產市場牛三中積極擴張，期望打擊剛崛起的華資地產商於萌芽階段。然而1982年9月戴卓爾夫人北京一摔，同時將置地的百年基業摔去。隨著地產市道崩潰，市況逆轉下置地隨即遇上財政困難，合作夥伴佳寧和益大相繼清盤令置地雪上加霜，唯有不斷變賣資產救亡。經此一役，置地和總公司怡和元氣大傷，引發的信心危機遂令怡和有引退香港遷冊倫敦的決定。今天回看，這決定令置地袖手旁觀眼看香港地產黃金13年華資地產商群雄並起，這位80年代香港地產的一哥，今天市值只是新地的三分一，令人不禁唏噓。
1984-1997年是香港經濟和地產的黃金13年，隨著國內開放改革如火如荼，大量廉價勞工令生產成本大幅下降，公司利潤以致工資均以倍數上升。這13年本地生產總值平均每年14%增長，社會財富大增同時令市民置業慾望大幅增長，樓市狂熱一發不可收拾。華資地產商群雄並起，以李郭李鄭（蕭生所謂「乃乾乃淨」）為首的地產商，在之後的13年紛紛全方位積極吸納地皮，進取的公開拍賣投地（星資信和為表表者），資金龐大的積極參予鐵路上蓋發展（新地），和政府關係密切的收購農地補地價（新世界），於工商界勢力強大的與工商業地主合作改變用途（長實），最後還有從政府買入換地權益證書（恆基），策略千變萬化。當年落成的大型屋苑如長實的黃埔花園、麗港城、海怡半島、嘉湖山莊，新地的新城市廣場，和四大地產商合建的沙田第一城等等，今天仍是各市鎮的地標，有價有市。華資地產商勢力由弱而強，由商而政，最後結果是他們手上動輒擁有千萬平方呎的土地儲備，對香港樓市的盛衰起落，有著政府也不能抵禦的影響力。
圖一 信報本港樓價指數（1984-2010）
從以上圖表可以看到，在1984-1997年這13年間，香港樓市升了8.5倍，每年平均升幅達18%。不過我們可以更進一步，將這13年分成1984-1994年的牛一穩步增長期（每年平均升幅20%），1994-1996年的牛二調整期（每年平均跌幅8%），和1997年瘋狂上升的牛三（每年平均升幅50%）。我於上篇也曾說過，股市週期和樓市週期不同，股市熊市調整甚至股災嚴格來說對正值牛市的樓市並無重大衝擊，香港1987年股災，1989年64北京屠城股災，和1994年美國連加6次息股市大調整，都不曾影響這黃金13年香港樓市大牛市。
1997年的滿地黃金，風花雪月，1998年的滿目瘡痍，哀鴻遍野，所有30歲以上的香港人應記憶猶新。
自1997年中香港回歸中國開始，至2003 SARS肆虐結束，這短短六年是香港過去50年最慘痛的六年，期間樓市平均下跌六成半（每年平均跌幅16%），全港超過一半業主成為負資產，於1997年摸頂買入真正豪宅（港島區）的業主，要捱至2006年才真正脫身，至於摸頂買入假豪宅或偏遠地區中下價樓宇的業主，直至13年後的今天，應還比當年買入價低30-40%，1997樓市泡沫之大，範圍之廣，可想而知。不過和上文談及1981-1984年那大跌浪一樣，每一次熊市也會造就一批勇敢摸底入市的勇者成為富豪。這個由2003年開展的升浪，究竟到了2010年結束了沒有？會什麼時候結束？這一次升浪的浪頂在什麼位置？恕我要再賣關子，請看下篇分解。
《待續》

今天閱畢一篇很有意思的文章，是林建國於格思iQuest寫的《最自由經濟為誰？》，轉載過來和大家分享一下。

究竟經濟自由主義（Adam Smith's Economic Liberalism）、凱恩斯主義（John Keynes' Keynesian Economics）、甚至社會主義(Socialism)孰優孰劣？哪一種經濟主義最能解決今天香港的經濟民生問題？是我最近數年經常學習的課題，這篇文章會用最淺白的例子和大家探討。

過去一個月，香港人最關心的本地新聞莫如政府連環出招為熾熱樓市降溫，先推居屋夾屋貨尾單位，再以9招12式嚴打欺詐賣樓。香港發展商賣樓巧取豪奪弄虛作假製造天價，是公開的祕密，所有香港人應已耳熟能詳。姑勿論政府這些招數成功機會有多大（你問我我認為一定失敗），樓市立竿見影的效應是成交馬上縮減，業主由鐵價不二改為願意議價成交。樓市這一個短期上升浪由09年第一季始運行了超過一年，平均升幅達40%（圖一），已升穿08初創下的10年高位。一眾香港小業主對03年老董倒行逆施和SARS肆虐後樓市的慘況記憶猶新，坊間越來越多聲音提醒樓市泡沫已然形成，警戒一旦爆破會如何如何云云。政府既出招為樓市降溫，已有不少業主乘價高賣樓套現，轉供為租，希望調整後能低價買回；未入市而現金豐裕的中產階層則蠢蠢欲動，等待調整二三成後入市執平貨。究竟未來5-10年香港的樓市何去何從，這篇文章我嘗試以歷史數據回顧過去樓市的走勢和對未來走勢作出預測。先旨聲明，我只是一介草民，無錢無權無勢，今天風花雪月，自不會為作出的預測負任何責任。

圖一 中原城市指數

過去兩天，我的期權倉並無變動。大市緊守50天線，每天一觸即反彈，但向上未能突破17850，保力加通道繼續收窄，下星期初突破在即，短線仍是向下機會較大。我仍維持我的信念，6月低位17325一定會跌破，50天線一定會跌破，然後才有機會回升。
近來我開始以另一種心態另一種手法超短線炒即市期指，竟有意想不到的效果，我說的並非有意想不到利潤，而是入市時心境理竟有意想不到的平靜。我完全放棄以即市預測買賣期指，每次入市只以技術指標加市場心理作根據，持倉通常短於15分鐘，最多只有30分鐘，轉勢即走，絕不過夜，平均每次獲利只 50-100點，止蝕亦只30-50點。我有正職在身，這種玩法可以讓在我有餘暇才入市，俗務纏身時可以整天不看市。既無輸無限的風險，晚上亦可睡得安寧。
我十多年前首次接觸期指期權市場，以期指來說，嘗試過炒短線（每天捕捉一兩個短浪，不過夜），嘗試過炒長線﹝捕捉數天至一星期的長浪，過夜﹞，嘗試過每次炒1張期指，嘗試過每次炒5張期指，嘗試過一次一張賺過千點，也嘗試過一次一張輸過千點。經歷雖多，多年來入市心境仍不免混亂。這陣子驀然回首，忽然想起了多年前一位馳騁期貨市場多年的朋友的一番說話。
這位朋友說：「對普通散戶來說，在期指市場，只有兩種玩法能獲利，其他玩法必定令你傾家蕩產。這兩種玩法：一種長揸，一種短炒。」他只簡短介紹了何謂長揸，何謂短炒。以下是我今天對他這番說話的詮釋。
長揸期指方法：首先決定此刻是長期升市還是長期跌市，你可以用最簡單的250平均線，用曾淵滄的曾氏通道，又或用期指月線圖的MACD技術指標（如下圖）。確認是升市，便以現價買入期指，不設止蝕，不理短線波幅，每月轉倉，真至確認升市轉勢成跌市，便反手長沽期指，如此類推。過去10年，這種方法可以讓你00年16000點沽，03年9500點平倉反手買，08年23000 點平倉反手沽，直至今天18000點仍持淡倉，一張期指穩賺25000點125萬元，以一張期指15萬元按金計算，10年複式增長每年25%，以一種完全不用花時間的投資方法而論，回報不可謂不高。但當然這種長揸方法需要驚人的耐性和意志力，若你自問不能被挾10000點，帳面利潤虧損以數十萬上落仍能泰然處之，請不要輕易嘗試。

昨天預期：「若今晚美股反彈，明天港股會裂口高開；今晚美股續跌，我的預測是明天港股會單日轉向先跌後升，這星期高位牛皮。」

今早第一浪不錯是先跌後升單日轉向，但只維持了60分鐘便見了全日高低位19336和18939，其餘時間只是抽上插落愚弄即市散戶的牛皮市，尤其加上東亞銀行的謠言，即市波幅更顯無常。

即市走勢乏善足陳，大戶在頻密轉倉，但要留意今天期權引伸波幅急跌，遠行使價期權下跌超過5%，近行使價亦有~3%的跌幅，啟示未來一星期結算前後高位牛皮機會甚大，波幅可以參考過去三天高低位18800-20000。

從朋友處讀到一篇買股心得﹝老散篇﹞，笑死我，今天偷懶借來一用：
$8你會唔會入貨?..............睇你幾時跌 @_@
$8.5.....................仲唔跌?! @"@

投機者十部曲
1. 不懂投資知識 炒細價股 -> 小贏

期權大師Lawrence McMillan﹝麥克米倫﹞在他的著作McMillan on Options以簡單的篇幅介紹過一種對沖現貨的策略Collar ﹝領口策略﹞，其實變相是一種遠期﹝1-2年﹞合成Call Spread。這種對沖策略的好處是將持有股票的下跌風險以遠期認沽期權對沖，但同時維持股票上升時可獲得的利潤，直至遠期遠價認購期權的行使價。

例如你持有的中移動現價 $125，McMillan介紹的策略是以 $28買入Dec 09 125P，然後同樣以 $28沽出Dec 09 140C。組合完成後：

1. 若中移動09年12月下跌至 $110，股票蝕 $15，Dec 09 125P蝕 $13，Dec 09 140C賺 $28，組合總賺蝕 = $0。

幾經辛苦，給我找回去年底在人網發表過的一些文章，整理一下後可以陸續發表：

人網網友一起分享炒股生涯第一次/難忘事，我也來參予參予。

頗長，以前已有提過98年第一次玩期權，當時是98年5月中，期指大約9500點。我初生之犢不畏虎，眼見市弱，拿著二十萬膽粗粗買六月9000Put﹝真的很大膽，今時今日我也很少一注二十萬買期權長倉﹞。

我對中資入市港股的意見去年在人網i發表了前篇，今年一月寫了上篇﹝http://kmingng1226.pixnet.net/blog/post/30637850﹞，今天終於完成了中篇。
中資入市對港股後市有什麼影響，其中一點最重大的影響是我們再不能純以傳統上對港股歷史有效的分析去判斷將來港股的走勢。這點我相信對許多股齡十年以上而又在07年8月下旬或9月參考歷史走勢或技術分析作入市決定的網友來說一定是切膚之痛，因為這兩個月間港股已悄悄的與全球股市脫軌，與歷史走勢道別，然後與國內股市同步走向未來茫茫之路。
所以今天不去了解國內股市而買入港股或判斷港股的大方向是風險極大的行為﹝按：這段寫於今年二月初，今天發覺與蕭生前星期看法不謀而合，是我的榮幸 ﹞。當然，我們都知道國內股市往往吹無定向風，只憑黨的政策去決定方向。但於股市獲利之法千變萬化，可長可短，有大方向，有小風景，我覺得未必是絕對無從分析的。
我以下許多假設、結論或意見是人所共知的事實，列出來只為了概念的完整，並非我有什麼前無古人的發現或偉論：
1.
國內股市過去十七年從沒明顯的牛市熊市，自然也沒有所謂牛市三期，熊市一期的特質。沒有股災，只有調整。沒有失控的崩盤，大部份時間升跌俱限制在一上升下跌通道內徐徐進行。從十一月跌市開始，這兩個月我聽了不少港股已步入熊市的言論。這些言論在一月的小股災後更愈吹愈烈。誠然，我以前已說過港股歷史的牛市從來沒有超過20% 的調整，更枉論30%，以外資操控的港股歷史來判斷，港股確已步入熊市。第一浪跌市若並未於1/22 21710完成，也應會於三月底四月初19000-20000完成。然後未來三個月至半年會是小陽春，反彈目標可以是26000至27600。小陽春過後便繼續漫長或急勁的下跌﹝下跌是漫長或急勁需看小陽春的時間和反彈程度﹞，目標將會是於08年底見14000或以下！
若無中資入市的影響，我的意見會和他們以上所言相若。但經過中資入市的洗禮後，現在我的意見是，以大方向論，港股正跟隨國內股市步向非牛非熊的新走勢。一天中國不大崩潰，港股要見14000可能性極低。以傳統牛熊市外資操控的玩法去玩今天的股市，將會一次又一次步去年九月一眾經驗豐富的專業技術分析高手被挾死再挾死的後塵，大家宜引以為鑒，不可不防。所以各位專業網友，看淡還看淡，測市可大膽，操作卻要靈活，切忌孤注一擲，死牛一邊頸！
2.
我在去年曾發表過，外資操控港股是不爭的事實，但外資操控港股的手法，與中國政府操控國內股市的手法有何不同？
外資操控港股，目標只有一個：獲利。獲利方法可以千變萬化，從低位買入股票高位散貨，到沽空股票殘價補倉，到期指市場上下其手好淡皆殺，窩輪市場以絕招食價無價操縱波幅陰乾散戶，林林總總都只有一個目標，從散戶本地小戶大戶身上獲利。但要獲利有一個重要條件，散戶本地小戶大戶一定要進場，跟賭場一樣，不怕你贏，最怕你不來。此所以港股歷史波幅一向凌駕於歐美亞洲成熟市場，股災與大牛市的頻率也是首屈一指，窩輪市場近年已領先全球。要增強吸引力，每天的上落幅度更要精心設計，市場大鱷的首要條件是絕不留情，目標是要令對手傾家蕩產無翻身反擊之日大鱷才能獲得最後一分利潤。所以每天每星期每月的走勢都是一群年薪百萬美元的高手費盡心思努力不邂的成果，香港股市有今天成就真要多謝他們。
中國政府操控國內股市又有何不同，我在「我對中資入市港股的意見﹝上﹞」已說過，中國政府「項莊舞劍，意在沛公」，他們手在香港股市，心在國內經濟，中港政治穩定，意在拱固自己黨內權力。但正因這點，他們不會經常出手。為了中港政治經濟，可以捨棄香港股市；為了黨內權力鬥爭，甚至可以暫時放手中港政治經濟，狠心不出手支持。但不支持還支持，一旦出手，力量絕對不容忽視。市場包括最大的外資大戶對沖基金都必定不會對抗。當然，不對抗還不對抗，他們自會以財技尋隙以攻。去年十月外資平淡倉轉好倉讓助中國熱錢一臂之力推上港股至32000點，讓中國政府驚懼泡沫形成被逼斷流。這是欲擒故縱的策略，可見外資由逆流負隅頑抗到順流順勢而行的靈活。現在的問題是港股跌了過萬點，中國政府何時才會真正出手出錢出政策來支持，支持的力度有多堅決多持久，這是作為港股投資者需要花時間揣摩，但又難以憑空猜度的。
3.
我從去年底開始，已嘗試用技術分析、圖表走勢去詳細分析過去15年每一個月的上證指數，和每一次的上升浪和下跌浪的啟示，並曾模擬以我常用於港股的期權策略下注於國內股市，看策略的勝敗結果。技術分析和圖表走勢這兩方面我都不是高手，所以此刻我並未能發表我的結論。但無意中我卻發現了一種簡單可笑的模式，若過去15年以此模式應用於國內股市，竟也有可觀的回報。
其實這模式說出來簡單得可以，只要將上證指數過去10年的高低位列表如下，每一位網友也可看得出所以然。