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給朋友曾小卓不幸而言中，這兩個月實在太忙，香港樓市十年回顧與前瞻這篇文章要分上中下才能寫完。曾小卓談到籤桶（上上，上中，中平，中下，下下），我卻忽然想起溫瑞安寫了超過20年還未寫完的「說英雄誰是英雄」系列，由1986年的第一輯「溫柔的刀」令我和幾位同學「三分驚艷，三分瀟灑，三分惆悵，一分不可一世」，到2009出版的最新一輯「天下無敵」完全一塌糊塗，不知所謂，我想我應不致於此吧！

寫上篇的時候，政府剛出招壓抑樓市，樓市尚未確認調整，轉眼到了五月，樓價已下跌近一成，成交疲弱，炒家人人自危，紛紛止蝕離場。然而到了上星期，受何文田山谷村地皮成交價理想刺激，樓市成交又轉趨活躍，市場又變得樂觀，香港樓市變速之快，也許只有美斯才比得上。

上文曾談到1967年至1981年的樓市大升浪，其實可以股票市場的杜氏理論牛市一二三期比喻，1967-1973年是牛一（每年平均升幅24%），1973-1978年是牛二調整（無升跌），1979-1981年是牛三瘋狂上升（每年平均升幅50%）。1981年開始進入熊市，直至1984年結束。1981-1984年是香港地產歷史改朝換代的開始。傳統上擁有香港最多地王的英資地產龍頭集團置地，於1979-1981年地產市場牛三中積極擴張，期望打擊剛崛起的華資地產商於萌芽階段。然而1982年9月戴卓爾夫人北京一摔，同時將置地的百年基業摔去。隨著地產市道崩潰，市況逆轉下置地隨即遇上財政困難，合作夥伴佳寧和益大相繼清盤令置地雪上加霜，唯有不斷變賣資產救亡。經此一役，置地和總公司怡和元氣大傷，引發的信心危機遂令怡和有引退香港遷冊倫敦的決定。今天回看，這決定令置地袖手旁觀眼看香港地產黃金13年華資地產商群雄並起，這位80年代香港地產的一哥，今天市值只是新地的三分一，令人不禁唏噓。

1984-1997年是香港經濟和地產的黃金13年，隨著國內開放改革如火如荼，大量廉價勞工令生產成本大幅下降，公司利潤以致工資均以倍數上升。這13年本地生產總值平均每年14%增長，社會財富大增同時令市民置業慾望大幅增長，樓市狂熱一發不可收拾。華資地產商群雄並起，以李郭李鄭（蕭生所謂「乃乾乃淨」）為首的地產商，在之後的13年紛紛全方位積極吸納地皮，進取的公開拍賣投地（星資信和為表表者），資金龐大的積極參予鐵路上蓋發展（新地），和政府關係密切的收購農地補地價（新世界），於工商界勢力強大的與工商業地主合作改變用途（長實），最後還有從政府買入換地權益證書（恆基），策略千變萬化。當年落成的大型屋苑如長實的黃埔花園、麗港城、海怡半島、嘉湖山莊，新地的新城市廣場，和四大地產商合建的沙田第一城等等，今天仍是各市鎮的地標，有價有市。華資地產商勢力由弱而強，由商而政，最後結果是他們手上動輒擁有千萬平方呎的土地儲備，對香港樓市的盛衰起落，有著政府也不能抵禦的影響力。

圖一 信報本港樓價指數（1984-2010）


從以上圖表可以看到，在1984-1997年這13年間，香港樓市升了8.5倍，每年平均升幅達18%。不過我們可以更進一步，將這13年分成1984-1994年的牛一穩步增長期（每年平均升幅20%），1994-1996年的牛二調整期（每年平均跌幅8%），和1997年瘋狂上升的牛三（每年平均升幅50%）。我於上篇也曾說過，股市週期和樓市週期不同，股市熊市調整甚至股災嚴格來說對正值牛市的樓市並無重大衝擊，香港1987年股災，1989年64北京屠城股災，和1994年美國連加6次息股市大調整，都不曾影響這黃金13年香港樓市大牛市。

1997年的滿地黃金，風花雪月，1998年的滿目瘡痍，哀鴻遍野，所有30歲以上的香港人應記憶猶新。

自1997年中香港回歸中國開始，至2003 SARS肆虐結束，這短短六年是香港過去50年最慘痛的六年，期間樓市平均下跌六成半（每年平均跌幅16%），全港超過一半業主成為負資產，於1997年摸頂買入真正豪宅（港島區）的業主，要捱至2006年才真正脫身，至於摸頂買入假豪宅或偏遠地區中下價樓宇的業主，直至13年後的今天，應還比當年買入價低30-40%，1997樓市泡沫之大，範圍之廣，可想而知。不過和上文談及1981-1984年那大跌浪一樣，每一次熊市也會造就一批勇敢摸底入市的勇者成為富豪。這個由2003年開展的升浪，究竟到了2010年結束了沒有？會什麼時候結束？這一次升浪的浪頂在什麼位置？恕我要再賣關子，請看下篇分解。

《待續》